뉴욕시 사무실 부동산의 실제 비용

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매번 부동산 시장이 폭락하면 사람들은 “이번은 다르다”고 말한다. 주변에 어려움이 있을 때, 어떻게 긍정적인 면이 있을 수 있는지 파악하기가 어렵습니다. 그러나 돌이켜보면 상황이 나빴을 때 충분한 돈이 있었다면 반대편에 돈을 걸고 돈을 벌 수도 있었을 것입니다. 2009년으로 돌아가 보겠습니다. 눈으로 볼 수 있는 한 재난이 있었습니다. 은행 구제 금융, 마비된 신용 시장, 세계 경제를 짓밟는 유독한 모기지 부채 더미였습니다. 우연히도 시장 상위권에 있던 가족의 부동산 회사를 경쟁업체에 60억 달러에 매각한 Scott Rechler는 지금이 사무실 건물을 사러 갈 좋은 시기라고 판단했습니다. 그는 국부펀드와 기타 기관투자가, 해외 부유한 개인들로부터 더 많은 자금을 조달한 뒤 기회주의적 매수에 나섰다. 그는 3년에 걸쳐 맨해튼 사무실 인수에 45억 달러를 지출했습니다. 2020년까지 그의 회사인 RXR은 도시에 2,200만 평방피트 이상의 공간을 보유한 주요 사무실 임대주가 되었습니다.

팬데믹으로 인해 전국적으로 사무실 건물이 텅 빈 지 3년이 지난 오늘날, Rechler는 얼마 전까지만 해도 그토록 가치가 높았던 건물이 지금은 유지할 가치조차 없을 수도 있다는 가능성을 고려해야 합니다. 기업 임차인은 일반적으로 다년 임대 계약에 묶여 있어 한동안 상업용 부동산 시장의 안정성을 보장합니다. 그러나 매달 더 많은 임대 계약이 만료되어 임차인에게 자신의 공간을 다시 생각해 볼 기회가 주어지고, 고용주는 매일 빈 책상을 바라보고 있습니다. 수년 동안 더 많은 직원을 더 적은 공간에 압축하려고 노력해 온 많은 회사는 갱신을 하지 않습니다. 이로 인해 사무실 집주인은 어려운 선택에 직면하게 됩니다. 예를 들어 Rechler는 20년 전 42번가 부흥의 빛나는 중심이었던 백만 평방피트 규모의 건물인 5 Times Square에 대해 무엇을 해야 할까요? 오랫동안 자리를 지켜온 주요 세입자가 떠나고 대대적인 개조 공사를 마친 후 현재는 거의 비어 있습니다.

얼마 전 부동산 업계 지도자들은 도시 근로자들에게 사무실 건물로 돌아갈 것을 촉구했습니다. Rechler는 2020년에 그것이 “시민의 책임”이라고 말했습니다. 그들은 그 이후로 변화된 현실에 항복했습니다. 때로는 임차인이 규모를 축소하고 더 ​​비싼 공간으로 업그레이드하는 경우도 있습니다. 때로는 유연성을 제공한다는 미명 하에 비용을 절감하고 있습니다. 집주인의 관점에서 보면 동기는 거의 중요하지 않습니다. 공간은 공간이므로 임대해야 합니다. 여기에 급격한 금리 인상이 추가되면 막대한 상업용 모기지를 재융자하는 것이 잠재적으로 파멸적인 일이 되고, 사무실 건물의 지급 능력뿐만 아니라 건물에 딸린 대출금과 이를 보유하는 은행까지 위협하는 위기에 직면하게 됩니다. 더 나아가 전체 경제.

내가 6월 초 75 Rockefeller Plaza에 있는 그의 사무실을 방문했을 때 Rechler는 나에게 "우리는 틈을 건너고 있습니다"라고 말했습니다. 그는 도시의 다른 주요 집주인보다 그가 "느리게 움직이는 열차 사고"라고 부르는 것에 대해 경고해 왔습니다. 좋든 싫든 은행이 무너지면 모두가 고통을 겪습니다. 그리고 귀하가 뉴요커라면 시장에서 큰 위험에 처해 있습니다. 막대한 국세청이 학교, 공공 주택, 소방차 비용을 지불하는 데 사용되는 돈(시 재산세 부과금의 21%)을 창출하기 때문입니다. , 연금, 공원 등 뉴욕 생활을 견딜 수 있게 해주는 많은 것들이 있습니다.

Cushman & Wakefield에 따르면 맨해튼의 사무실 공실률은 약 22%로, 1984년 시장 추적이 시작된 이래 가장 높은 수치입니다. 전대 공간을 포함하면 맨해튼의 128개 이상의 건물에 현재 200,000평방피트 이상의 공간이 제공됩니다. CoStar 회사의 데이터에 따르면 임대. 이들 건물의 사용 가능한 공간만 해도 5,200만 평방피트가 넘습니다. 이는 크라이슬러 빌딩 크기의 초고층 빌딩 40개 이상에 해당합니다. 특정 지역과 건물 유형은 특히 위험에 처해 있습니다. 한때 기술 스타트업이 선호했던 Garment District 로프트, 40년대와 50년대 Third Avenue의 일반적인 유리 협곡 등이 있지만 그 고통은 널리 퍼져 있습니다. 많은 대규모 부동산 소유자는 현재 어떤 건물이 자신이 지불한 금액과 같은 가치가 있는지 확인하기 위해 분류를 수행하고 있습니다. Rechler의 경우 이러한 재평가는 한때 강력했던 영화 및 카메라 회사의 이름을 따서 "프로젝트 코닥"이라고 부르는 프로세스의 형태를 취했습니다. 그는 보존할 가치가 있는 건물을 '디지털'로 분류한다. 그가 "영화"라고 생각하는 바보들.